Lejeloven § 73 er nu § 161: din ret til boligbytte forklaret (2026)

Kort svar: Lejeloven § 161 (før 2022: § 73) giver dig ret til at bytte bolig

Lejeloven § 161 fastslår, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, så den anden overtager lejligheden. Udlejer kan kun sige nej af de grunde, loven nævner: fire, som udlejer kan bruge, og én, hvor udlejer skal sige nej. Den vigtigste i praksis er, at du har boet i lejligheden i under 3 år.

Det betyder i praksis: Har du boet i din lejlighed i 3 år eller mere, kan udlejer normalt ikke sige nej. Har du boet der kortere tid, kan udlejer sige nej – men behøver ikke.

Paragraffen hed § 73 i den gamle lejelov. Siden 1. juli 2022 hedder den § 161 (lov nr. 341 af 22. marts 2022), og det er den nummerering, du skal bruge over for udlejer og huslejenævn. Nedenfor gennemgår vi paragraffen stykke for stykke med den ordrette lovtekst.

---

Selve lovteksten: § 161 stykke for stykke

Stk. 1 – Retten

Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Tre ting er værd at lægge mærke til:

• Beboelse: Reglen gælder lejligheder, der udelukkende er udlejet til beboelse – ikke erhvervslejemål eller blandede lejemål.
• Lejer til lejer: Du bytter med en anden lejer. En andelshaver eller en ejer er ikke lejer og er ikke omfattet.
• Ingen betingelse om botid i stk. 1. De 3 år står i stk. 2 som en grund, udlejer kan bruge til at sige nej.

Stk. 2 – De fire grunde, udlejer kan bruge til at sige nej

Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis en af følgende betingelser er opfyldt: 1) Udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end syv lejligheder. 2) Den fraflyttede lejer har ikke beboet lejligheden i 3 år. 3) Lejligheden vil ved bytning blive beboet af flere end én person pr. beboelsesrum. 4) Udlejeren har i øvrigt rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

• Nr. 1 – små ejendomme, hvor udlejer selv bor: Begge betingelser skal være opfyldt: udlejer bor i ejendommen, og ejendommen har færre end syv lejligheder. Bor udlejer ikke selv der, gælder undtagelsen ikke, uanset hvor lille ejendommen er.
• Nr. 2 – 3-års-reglen: »Den fraflyttede lejer« er dig. Har du boet i lejligheden i under 3 år, kan udlejer sige nej. Se afsnittet om 3-års-reglen nedenfor.
• Nr. 3 – én person pr. beboelsesrum: Beboelsesrum er stue og værelser – ikke køkken, bad og entré. Fem personer i en toværelses giver udlejer ret til at sige nej.
• Nr. 4 – rimelig grund i øvrigt: En snæver opsamlingsregel. Den dækker typisk dokumenteret dårlig betalingsevne hos den tilflyttende lejer eller konkret mistanke om, at »byttet« dækker over en overdragelse mod betaling. Efter almindelig opfattelse dækker den ikke, at udlejer bare foretrækker en anden lejer, eller at huslejen er lav – men det er en konkret vurdering, og det er huslejenævnet, der afgør den.

Stk. 3 og 4 – Hvis udlejer vil forbedre lejligheden i forbindelse med byttet

Vil udlejer forbedre lejligheden i forbindelse med byttet og derefter fastsætte lejen efter reglerne om gennemgribende forbedring (§ 19, stk. 2), skal udlejer straks give dig besked og senest 1 måned efter din meddelelse om bytte bede huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse. Du får kopi af anmodningen, oplysning om den forventede husleje og til sidst selve godkendelsen. Herefter har du 14 dage til at meddele, om byttet stadig ønskes gennemført. Gør du ikke det, fortsætter dit lejeforhold uændret. Undlader udlejer at give dig besked om forbedringen eller kopi af nævnets godkendelse, kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2 ved genudlejningen. En forhåndsgodkendelse gælder i op til 2 år.

Stk. 5 – Beboermaksimum: her skal udlejer sige nej

Udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og efter bytning vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum […]

Gælder kun i kommuner, der har indført beboermaksimum. Her har udlejer pligt til at afvise, hvis der bliver mere end to personer pr. beboelsesrum.

Stk. 6 og 7 – Ældre-, pleje- og ungdomsboliger

Ved bytte af ældreboliger og ustøttede private plejeboliger kan udlejer – hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen – kræve, at den nye beboer opfylder betingelserne for at komme i betragtning til sådan en bolig (stk. 6). For ustøttede private ungdomsboliger er reglen skarpere: efter byttet skal boligen bebos af personer, der opfylder betingelserne, medmindre kommunalbestyrelsen har besluttet andet efter lov om boligforhold (stk. 7, indsat med virkning fra 1. juli 2024).

Kilde: Lejeloven (lov nr. 341 af 22. marts 2022) § 161 – retsinformation.dk og lov nr. 1790 af 28. december 2023 (stk. 7).

---

3-års-reglen i detaljer

3-års-reglen er det krav, der oftest giver anledning til spørgsmål. Det vigtigste er, at den er formuleret som en indsigelsesgrund, ikke som en betingelse for retten:

• Udlejer kan sige nej, hvis du har boet der under 3 år – men skal ikke. Accepterer udlejer et bytte efter fx 2 år, er det et helt almindeligt bytte efter § 161, og den nye lejer får en almindelig lejekontrakt.
• Hvornår begynder de 3 år? Loven siger blot »beboet lejligheden i 3 år« og fastsætter ikke et starttidspunkt. Regn fra den dag, du faktisk fik bopæl i lejligheden, og hav dokumentation klar (lejekontrakt og folkeregisteradresse).
• »Har beboet« betyder faktisk beboelse. Du skal reelt have boet i lejligheden, ikke blot have stået tilmeldt adressen.
• Der er ingen karensperiode mellem bytter. Loven siger intet om, hvor ofte du må bytte. Efter et bytte starter du bare forfra på 3 år i den nye lejlighed, fordi udlejer dér kan bruge nr. 2 over for dig.
• Du kan ikke fraskrive dig retten. Efter § 168 kan lejeren ikke give afkald på rettighederne efter § 161. En klausul i lejekontrakten om, at du ikke må bytte, er ugyldig.

---

Hvem kan du bytte med? (§ 162)

Du kan bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed. Vil du bytte dig ind i en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal du opfylde de særlige vilkår, der gælder for at overtage sådan en lejlighed – fx ventelisteregler. Ved bytte til en lejlighed i en andelsboligforening kan det kræves, at du indtræder som medlem af foreningen. Og bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes adgang til at bytte (§ 162, stk. 3).

---

Forskel på privat udlejning og almen bolig

Private lejemål (lejeloven § 161)

Lejeloven § 161 gælder for private lejemål – lejligheder ejet af private udlejere, pensionskasser, ejendomsselskaber m.fl. Ejerlejligheder er ikke undtaget. Udlejers muligheder for at sige nej er de fire grunde i stk. 2 plus pligten i stk. 5.

Almene boliger (almenlejeloven § 69)

For almene boliger gælder almenlejeloven § 69 i stedet. Reglerne ligner hinanden:

• Retten: Lejeren har ret til at bytte med en lejer af en anden bolig – din byttepartner behøver altså ikke bo alment. Bor partneren privat, skal vedkommende opfylde boligorganisationens vilkår for at overtage boligen.
• Botid: Boligorganisationen kan sige nej, hvis du har boet der i under 3 år – samme grænse som i lejeloven. Loven kan ikke fraviges ved aftale, så ingen organisation kan kræve mere end 3 år. Flere boligorganisationer, fx KAB, skriver på deres egne sider, at to år er nok i de fleste afdelinger (aflæst september 2026) – de vælger altså ikke at gøre indsigelse. Tjek din egen boligorganisations regler.
• Personer pr. rum: Samme grænse på én person pr. beboelsesrum, og pligt til at afvise ved mere end to i kommuner med beboermaksimum.
• Særlige boligtyper: Ungdoms-, ældre- og plejeboliger kan kun byttes med personer, der selv opfylder betingelserne for boligtypen, medmindre kommunen giver samtykke (§ 69, stk. 5). Boliger i udsatte boligområder skal efter byttet bebos af personer, der opfylder betingelserne for boligen – her er der ingen samtykkeundtagelse (§ 69, stk. 7).
• Medlemsindskud: Er organisationen bygget op med medlemsindskud, betaler den nye lejer indskuddet, når lejeaftalen indgås (§ 69, stk. 4).
• Klagenævn: Tvister behandles af beboerklagenævnet, ikke huslejenævnet.

Kilde: Almenlejeloven (lovbekendtgørelse nr. 928 af 4. september 2019) § 69 – retsinformation.dk.

Læs mere i vores guide til boligbytte i almen bolig.

---

Hvornår kan udlejer nægte boligbytte?

Begrundelser, der ikke holder – de tre første står ikke blandt lovens grunde og vil som udgangspunkt blive tilsidesat af huslejenævnet; den fjerde er direkte ugyldig:

• »Jeg vil selv vælge min lejer«
• »Huslejen er for lav til at tillade bytte«
• »Jeg kender ikke den tilflyttende lejer«
• »Det står i din lejekontrakt, at du ikke må bytte« (klausulen er ugyldig efter § 168)

---

Huslejenævnet: Din klagemulighed

Nægter din udlejer et bytte, der opfylder betingelserne, kan du indbringe sagen for huslejenævnet i din kommune.

Sådan klager du

1. Send en skriftlig meddelelse om bytte til din udlejer med byttepartnerens navn og oplysninger (gerne anbefalet brev eller e-mail med kvittering).
2. Afvent udlejers svar. Loven fastsætter ingen svarfrist, så sæt selv en rimelig frist i brevet, fx 4 uger.
3. Siger udlejer nej uden en af de gyldige grunde, kan du klage til huslejenævnet.
4. Huslejenævnet kan tilsidesætte udlejers afslag, hvis betingelserne i § 161 er opfyldt.

Nævnet opkræver et gebyr for at behandle sagen, og sagsbehandlingen tager typisk nogle måneder. Tjek den aktuelle sats og sagsbehandlingstid hos din kommune.

For almene boliger er det beboerklagenævnet, der behandler tvister.

---

Praktiske tips: Sådan bruger du din bytteret

1. Tjek din botid: Find din lejekontrakt frem. Har du boet i lejligheden i 3 år eller mere, kan udlejer normalt ikke sige nej. Har du boet der kortere tid, så spørg alligevel – udlejer må gerne acceptere.
2. Tjek de andre grunde: Bor udlejer selv i ejendommen, og er der under syv lejligheder? Bliver der mere end én person pr. beboelsesrum? Brug Bytterets-tjekkeren, som stiller spørgsmålene for dig.
3. Dokumentér alt skriftligt: Send meddelelsen om bytte som anbefalet brev eller e-mail med kvittering.
4. Medsend oplysninger: Byttepartnerens navn, nuværende adresse, husstandsstørrelse og dokumentation for betalingsevne.
5. Kend dine rettigheder: Nægter udlejer, så bed om en skriftlig begrundelse og vurder, om den er en af de grunde, loven nævner.
6. Søg rådgivning: Lejerforeningen eller Lejernes LO kan hjælpe med en juridisk vurdering.

Har du brug for hjælp til selve processen? Læs vores guider om tilladelse fra udlejer og kontrakter ved boligbytte.

---

Opsummering

Lejeloven § 161 (tidligere § 73) er en stærk beskyttelse af din ret som lejer:

• Stk. 1: Ret til at bytte med en anden lejer, så I overtager hinandens lejligheder.
• Stk. 2: Udlejer kan kun sige nej af fire grunde: udlejer bor selv i en ejendom med under syv lejligheder, du har boet der under 3 år, der bliver mere end én person pr. beboelsesrum, eller der er en anden rimelig grund.
• Stk. 3–4: Vil udlejer forbedre lejligheden i forbindelse med byttet, skal huslejenævnet forhåndsgodkende lejen, og du har 14 dage til at bekræfte.
• Stk. 5: Ved beboermaksimum skal udlejer sige nej ved mere end to personer pr. rum.
• § 168: Du kan ikke fraskrive dig retten.

For almene boliger gælder almenlejeloven § 69 med de samme 3 år og de samme grænser for personer pr. rum.

Kender du dine rettigheder, er du allerede godt på vej. Næste skridt er at finde den rette byttepartner.

Relaterede artikler:

• Regler for boligbytte: lejebolig, andelsbolig og almen bolig
• Får du tilladelse fra udlejer?
• Dine rettigheder som lejer ved boligbytte
• Kontrakter ved boligbytte

Opret en gratis profil på Byt og Flyt og find din byttepartner i dag.